La vente en viager est une méthode permettant de donner un bien immobilier à l’acheteur, appelé le donateur, qui en compensation dépense un intérêt au vendeur, le crédirentier, jusqu’à la mort de ce dernier. Cette classification de vente intègre donc un aléa, car le principe d’acquisition définitive et l’annulation du paiement de la rente dépendent de la durée de vie du propriétaire.
Les caractères attachés aux parties
Une transaction viagère est généralement conclue sur une ou de nombreuses têtes. Le principe de tête fait référence au nombre de vendeurs tout en entraînant des conséquences différentes. Quand la vente est conclue avec un seul bénéficiaire, le paiement de la rente s’arrête au décès de ce dernier. Cependant, une vente en viager peut être signée en plusieurs têtes, et le cas le plus courant est celui d’un couple d’agents commerciaux. Dans ce cas-là, le paiement de la rente continu au profit du deuxième vendeur lors de la mort du premier.
Les particularités liées au bien
L’objet de la vente peut être accessible ou occupé. Dans la principale hypothèse, l’acheteur peut immédiatement disposer du bien comme l'occupation individuelle ou mise en location. Lorsque la propriété est occupée, le vendeur demeure dans l’habitation, et ce, généralement jusqu’à sa mort soit avec usufruit, soit avec droit d’utilisation, c'est un simple droit d’habitation. Les parties peuvent régulièrement opter pour le style d’un viager à terme, où le paiement de la rente viagère se fait par l’intermédiaire de mensualités fixées sur une durée établie dans l’acte de vente. En réalité, cet aspect de versement suit des normes particulières, notamment en termes de fiscalité et de transfert aux héritiers.
Les spécificités reliées au prix
Le donateur peut à la conclusion de la vente débourser un bouquet qui en quelque sorte constitue un apport, dans ce cas-là l’excédent du prix restant est transformé en rente viagère. Cette dernière est alors versée au crédirentier de manière mensuelle ou sous une autre récurrence. Durant un viager sur plusieurs têtes, la dotation peut être réversible ou compressible. Si la rente est modifiable, elle est déboursée sans réduction du montant jusqu’à la mort de tous les vendeurs, son tarif de base sera généralement plus faible. Mais en cas de pension réductible, son montant décline si un des vendeurs décède.
La vente en viager comporte donc un transfert de bien immobilier à l’acheteur. Il y a plusieurs spécificités avec la vente viagère comme les particularités liées aux parties, au bien et au prix.